Thống kê của Tập đoàn cung cấp bất động sản Savills (Anh quốc) cho biết, năm 2020, thị trường bất động sản (BĐS) tại Larvotto (Monaco) là nơi có mức giá đắt nhất thế giới, trung bình quân $75,000.00 /m2. Tại Hồng Kông, thị trường BĐS đắt nhất châu Á ghi nhận mức giá trung bình $44,000.00/m2. Tương tự, New York (Hoa Kỳ) đắt thứ 3 thế giới với mức giá trung bình $ 25,000.00/m2 sau đó theo thứ tự Tokyo (Nhật Bản), Geneva (Thụy Sĩ), Thượng Hải (Trung Quốc) London (Anh Quốc) Sydney (Úc) … Giá đất trong bài dưới đây tính bằng tiền dollar.
Khu đất “vàng” trị giá hơn 1 tỷ USD ở Thủ Thiêm. Ảnh: tác giả cung cấp
Vào trung tuần tháng 12/2021, một công ty BÐS thuộc Tập đoàn T.H.M ở Việt Nam trúng đấu giá lô đất ký hiệu 3 -12 tại Khu đô thị Thủ Thiêm (Thủ Ðức) với giá hơn 1 tỷ đô, cao gấp 8.3 lần giá khởi điểm. Lô đất này diện tích 10,060 m2 và với mức giá 2.45 tỷ VNÐ/m2 (tương đương 106,000 USD/m2), nó đã bỏ xa giá BÐS ở những khu vực đắt nhất thế giới cỡ Monaco, Hồng Kông, New York…
Từ sau phiên đấu giá đất Thủ Thiêm, lập tức “làn sóng” giá đất liền nổi lên ở Sài Gòn. Khảo sát của chúng tôi cho thấy, giá nhà quanh khu vực những lô đất vừa trúng đấu giá đang tăng từng ngày. Cụ thể, một dự án trên đường Nguyễn Cơ Thạch mở bán đầu năm 2020 giá khoảng 4,300 USD/m2 thì từ giữa tháng 12/2021 tăng lên khoảng $6,500/m2. Một dự án khác trên đường Lương Ðịnh Của hiện có giá khoảng $8,700/m2, tăng gấp 2 so với đầu năm. Với những dự án sắp mở bán, nhiều chủ đầu tư đã cho ngưng kế hoạch ra hàng, thậm chí chấp nhận trả lại tiền cọc để chờ giá… lên thêm!
Khu bán đảo Thủ Thiêm của Sài Gòn. Ảnh: tác giả cung cấp
Tuy nhiên, có lẽ đất nền mới là phân khúc tăng giá mạnh nhất sau phiên đấu giá của T.H.M. Từng có 20 năm làm nghề môi giới BÐS, bà Khánh Huyền (Thủ Ðức) cho biết: “Không chỉ Thủ Thiêm mà cả Thủ Ðức, giá đất cũng đang tăng mạnh. Ví dụ giá đất các khu Ðông Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, Cát Lái, Ðảo Kim Cương… trước đây giao dịch giá khoảng $6,900/m2 nay người ta “hét” $9,800/m2. Tại quận 9 cũ, các nền đất từ 100m2 trở lên cũng tăng thêm hơn $7,800/m2/nền”. Bà Thu Hương, Giám đốc một công ty BÐS ở quận 2 tỏ ra bàng hoàng với mức giá đất được đấu giá “trên trời” ở Thủ Thiêm. Bà nói không hiểu vì sao người ta có thể đưa ra mức giá không tưởng như vậy để sở hữu những lô đất này. Tương tự, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn chia sẻ: “Giá trị địa ốc không bao giờ tăng cao đột biến nếu thiếu những động lực cần thiết, như quy hoạch, hạ tầng, chính sách đặc thù tốt… Việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm của T.H.M là quá cao, không phải chuyện đáng mừng mà rất đáng lo. Tôi cho rằng một nhà đầu tư không thể duy ý chí, khiến cho giá đất khu vực chung quanh tăng cao bất thường như vậy. Lý do với giá đất hơn $100,000/m2, các căn hộ siêu sang sau này của họ phải bán từ $26,000 /m2 nếu mục tiêu lợi nhuận 15%. Lưu ý hiện nay giá nhà hạng sang trên bán đảo Thủ Thiêm chỉ dao động mức $8,500 /m2 thôi”.
Trong khi đó, người đại diện công ty T.H.M cho biết, việc họ chấp nhận trả giá hơn trăm ngàn USD/m2 cho lô đất này “vì đây là trái tim” của Thủ Thiêm, phù hợp để xây bất động sản “hàng hiệu”. Bởi theo chiến lược kinh doanh của họ, công ty sẽ phát triển các căn nhà hạng sang trên lô đất để cạnh tranh với nhiều đối thủ trong nước lẫn khu vực. Doanh nghiệp dự kiến những căn nhà này sẽ dành bán cho giới siêu giàu, những tỷ phú USD Việt Nam và cả các tỷ phú… thế giới. (?)
Sau phiên đấu giá Thủ Thiêm, giá đất Sài Gòn tăng vọt phi mã. Ảnh: tác giả cung cấp
Theo ý kiến ông Nguyễn Văn Ðực, chuyên gia có 30 năm phát triển các dự án nhà ở tại Sài Gòn, chừng nào chưa bán được hàng, chủ đầu tư chắc chắn phải đối mặt với tồn kho, nợ đọng. Mặt khác, dù khách hàng thuộc giới siêu giàu, họ vẫn tính toán chuyện sở hữu ngôi nhà giá khoảng 2 triệu rưỡi đô la sẽ đạt được những mục tiêu gì. Chẳng hạn tích lũy bao lâu có lãi, khi cần bán ra có dễ dàng không, đẳng cấp ngôi nhà có tương xứng hay không?
Anh Lê Hạnh, Giám đốc một công ty BÐS khác ở Bình Dương, phân tích: “Không thể tin được đất ở vùng chưa có hạ tầng hoàn chỉnh, không phải trung tâm Sài Gòn mà lại có giá cao khủng khiếp vậy. Nếu so sánh thời giá hiện nay ở Sài Gòn, giá đất đường Nguyễn Huệ hoặc Ðồng Khởi (quận 1) cũng chỉ khoảng $82,500/m2 đã được xem là cao nhưng đó là các khu trung tâm, hạ tầng hoàn chỉnh, là những khu vực “đẻ ra tiền” và quỹ đất hiếm.
Người dân Thủ Thiêm biểu tình phản đối do bị cưỡng chiếm đất. Ảnh: tác giả cung cấp
Còn theo tính toán của dân trong nghề, khu đất công ty T.H.M trúng thầu theo quy hoạch được phép xây dựng nhà cao tối đa 25 tầng; tổng diện tích sàn xây dựng 90,000m2; diện tích sàn hữu dụng 72,000m2, trong đó, diện tích sàn nhà ở 68,400m2 và diện tích sàn thương mại 3,600m2. Ðó là chưa tính 2 tầng hầm với diện tích khoảng 20,120m2. Với quy hoạch như thế và nếu bên trúng thầu xây dựng đúng yêu cầu, giá mỗi mét sàn sẽ gần $11,800/m2, tính thêm các khoản tiền xây dựng, trang bị, quảng cáo, nhân viên, tiền lãi vay ngân hàng… tổng cộng có thể lên đến hơn $20,000/m2 sau hoàn thiện.
Người nào có thể chấp nhận bỏ tiền mua với mức giá này? Ai cũng biết kinh doanh là phải có lời, và ở đây toàn những con cá mập tiếng tăm của giới BÐS Việt Nam, dĩ nhiên họ không ngu dại mua đắt bán rẻ để phá sản. Vậy phía sau việc cố tình đẩy giá lên cao thế này là mục đích, âm mưu gì? Và có lẽ những người đau và uất ức nhất chính là người dân Thủ Thiêm trước kia bị mất đất. Lúc ấy họ chỉ được đền bù dăm ba trăm ngàn VNÐ/m2 mà giờ đất đã lên bạc tỷ. Dù quá đau nhưng cũng đành chấp nhận sự thiệt thòi. Các đại gia xứ Việt chẳng mấy ai giàu nhờ sản xuất mà toàn là người trở thành tỷ phú đô-la nhờ đất, nhờ BÐS. Bởi vậy, kinh tế Việt Nam dù ở thời điểm nào cũng khó lòng cất cánh được!”.
NS
