Theo báo cáo của DKRA Group (Tập đoàn dịch vụ bất động sản) cho thấy, 2 tam cá nguyệt đầu của năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam không mấy sáng sủa. Theo đó, sức cầu chung thị trường duy trì ở mức thấp, số lượng giao dịch nhà đất cũng rất ít.
Thị trường nhà đất “đóng băng”
Thị trường địa ốc ảm đạm
Sức mua giảm, pháp lý bất ổn, một số “đại gia” thuộc lĩnh vực bất động sản bị bắt giam, khởi tố… đã gây khá nhiều trở ngại từ vài năm trở lại đây khiến thị trường địa ốc VN rơi vào chu kỳ ngủ đông kéo dài.
Suốt hơn 9 tháng qua, ông Vinh (52 tuổi, quận 9) đem cầm cố sổ nhà, xe hơi, mượn người quen, “vay nóng” để xoay tiền trả lãi vì 6 quyển sổ đỏ đất và 1 dự án biệt thự, dự án của ông đang hạ giá bán nhưng vẫn ế dài. Ông nói: “Tổng khoản nợ gốc và lãi ngân hàng mỗi tháng tôi phải trả gần 350 triệu VNĐ, trong đó có một khoản vay 6 tỷ đồng nhiều lần bị nhà băng cảnh báo có thể chuyển qua nợ xấu! Cả hai vợ chồng tôi làm cán bộ tại một khu công nghiệp lớn của Sài Gòn, lương bổng thuộc nhóm khá tốt nhưng do mấy năm qua thị trường địa ốc đóng băng, không thể bán tài sản để trả nợ nên lâm vào cảnh mượn tiền, vay đầu này đắp đầu kia. Mấy mảnh đất ở Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Long An từ cuối năm 2023 đã rao giảm giá 25-30% nhưng đến giờ chưa bán được mảnh nào!”.
Ông Dũng (61 tuổi, Bình Thạnh) đang “ôm” 2 căn biệt thự đảo tại 2 dự án đang xây dựng ở Thủ Thiêm (Thủ Đức) với tổng giá trị hợp đồng 34 tỷ VNĐ cũng đang “ngồi trên lửa” vì tài sản rao bán không ai mua, chủ nợ hàng ngày bao vây. Ông Dũng cho biết cả 2 căn biệt thự đang xây dựng, dự kiến tới hạn nhận nhà vào đầu năm 2025, nhưng giá bán 2 tài sản này hiện đang rớt 20-25%. Trong đó một căn rơi vào tình huống chủ đầu tư dừng hỗ trợ lãi suất 9% /tháng, khiến ông phải “gồng” thêm khoản nợ phát sinh này. Để trả nợ gốc và tiền lãi đến hạn, ông buộc phải bán đi số vàng dùng phòng thân của gia đình và vay thêm tiền người quen để “giải vây”. Ông Dũng cho biết: “Hồi đầu năm 2022, tôi mua 2 căn biệt thự này tính chờ khi chúng tăng giá sẽ bán đi nhưng hiện nay, dù đã giảm giá nhiều cũng không ai mua, bèn tính đường “tháo hàng cắt lỗ” vì nợ bủa vây mấy trăm triệu đồng mỗi tháng!”.
Tình cảnh nhà đầu tư địa ốc “mắc cạn” kiểu này cũng diễn ra ở nhiều địa phương. Tại Lâm Đồng sau khi qua “cơn sốt đất”, thị trường bắt đầu “đóng băng”, hầu hết đất rẫy tại đây rớt giá 30-40%, thậm chí có chỗ rớt 50% cũng không bán được. Bà Quế, một chủ doanh nghiệp tại Bảo Lộc cho hay bà từng chứng kiến các đợt “lướt sóng” đất rẫy trồng cà phê, trà ở địa bàn này giai đoạn 2020-2021 cho tới đầu năm 2022, các nhà đầu tư từng lãi 2-3 tỷ VNĐ/ mẫu đất chỉ qua vài lượt sang tay. Tuy nhiên từ tam cá nguyệt thứ 2 năm 2022 đến nay, hầu như tất cả giao dịch đều “giậm chân tại chỗ”.
Nguồn “cung” nhiều nhưng “cầu” rất ít
Làm sao “phá băng”?
Ông Nghĩa, chuyên gia thuộc Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC) đánh giá: “Với diễn biến thanh khoản toàn thị trường hiện nay xuống rất thấp, nhiều nhà đầu tư buộc phải tự cứu mình bằng cách sắp xếp lại dòng tiền, chọn lựa cắt lỗ. Bởi nếu tiếp tục gồng lỗ, rủi ro có thể nghiêm trọng hơn và thiệt hại càng nặng hơn. Nên nhớ rằng đầu tư và đầu cơ tài sản tại thị trường mới nổi như VN thật ra vẫn ở trình độ thấp. Nhiều người tham gia “cuộc chơi” này chỉ dựa trên lợi nhuận kỳ vọng, sử dụng vốn vay ngân hàng lớn trong khi lãi suất quá cao nhưng thiếu ổn định. Chỉ cần nền kinh tế kém lạc quan, chính sách điều hành tín dụng biến động, thanh khoản lao dốc, giá ảo rớt nhanh, dễ dẫn đến tình cảnh các nhà đầu tư “mắc cạn”. Kịch bản này không mới, từng lặp đi lặp lại nhiều lần có tính chu kỳ nhưng không ít người vẫn vấp phải…”.
Một “đại gia” khác trong ngành bất động sản ở Bình Dương (không muốn nêu tên) phân tích thêm: “Do sự phát triển các dự án địa ốc quá ồ ạt trong 5-7 năm trở lại đây khiến thừa nguồn cung, vượt quá sức mua chung. Ngoài ra một số dự án khi mở bán, nhà đầu tư cam kết lợi nhuận nhưng thực tế khai triển hoạt động kém hiệu quả, sự bội tín trong thực hiện chi trả lợi nhuận khiến khách hàng mất niềm tin trầm trọng. Trong khi đó, vẫn chưa có khung pháp lý nào nhằm áp đặt chủ đầu tư phải bảo đảm quyền lợi cho khách hàng đúng như đã hứa. Chỉ có một số nhỏ doanh nghiệp với tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng tự vận hành và có sẵn nguồn khách hàng từ các đối tác lớn trong lẫn ngoài nước mới có thể bảo đảm sự khả thi của những lời cam kết này của họ!”
Với những người trong nghề, có lẽ ai cũng hiểu việc “phá băng” thị trường bất động sản, có sự góp phần của các thị trường liên thông. Song trong điều kiện hiện nay, khi nền kinh tế VN vẫn chưa hồi phục, các thị trường liên thông phụ trợ bất động sản như xây dựng, vật tư, thiết kế, nội thất, dịch vụ… hoạt động theo kiểu mạnh ai nấy làm cũng là rào cản không nhỏ. Vì vậy, cho tới cuối năm 2024 thị trường bất động sản VN có phục hồi được hay không, khó nói trước được!
“Biểu tình” đòi nhà đầu tư bàn giao sổ đỏ hợp pháp và trả đủ lợi nhuận như đã hứa hẹn trước đó
Bài và hình NS
